Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, cụm từ “đất giá rẻ” xuất hiện dày đặc hơn bao giờ hết. Từ các nền đất vùng ven, đất phân lô tự phát cho đến những dự án treo nhiều năm, tất cả đều được gắn mác “cơ hội hiếm có”. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không phải mức giá thấp nào cũng đồng nghĩa với đầu tư an toàn. Nhiều nhà đầu tư đã và đang trả giá vì nhầm lẫn giữa “giá rẻ” và “giá trị thật” của một bất động sản.
Thực trạng thị trường: Giá thấp nhưng rủi ro cao
Sau giai đoạn sốt đất 2020–2022, thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh mạnh. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2023–2024, thanh khoản bất động sản giảm sâu, đặc biệt ở phân khúc đất nền vùng ven. Hệ quả là hàng loạt sản phẩm được chào bán với mức giá thấp hơn thời đỉnh từ 20–40%, thậm chí có nơi giảm đến 50%. Tuy nhiên, giá giảm không đồng nghĩa rủi ro giảm, mà ngược lại, nhiều vấn đề tồn tại bắt đầu bộc lộ rõ.
Làn sóng “đất giá rẻ hậu sốt” chủ yếu tập trung ở các khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa hình thành, pháp lý chưa hoàn chỉnh. Không ít dự án được quảng bá rầm rộ trong thời kỳ sốt đất nay rơi vào tình trạng dự án treo, chưa thể ra sổ, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), có đến 70% tranh chấp đất nền thời gian qua liên quan đến pháp lý không rõ ràng hoặc hạ tầng không đúng cam kết.
Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư nhỏ lẻ – đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính – rất dễ bị cuốn theo tâm lý “bắt đáy”. Việc nhìn thấy giá thấp hơn quá khứ khiến nhiều người tin rằng đây là cơ hội hiếm có, trong khi bỏ qua các yếu tố cốt lõi như pháp lý, khả năng khai thác hay thanh khoản thực tế.
Những rủi ro phổ biến nhất vẫn lặp đi lặp lại: đất chưa có sổ, mua bằng vi bằng; hạ tầng chỉ tồn tại trên bản vẽ, chưa có điện nước thực tế; và quan trọng nhất là khó bán lại, dù chấp nhận cắt lỗ sâu. Thực tế cho thấy, một bất động sản có giá thấp nhưng không thể chuyển nhượng hoặc không tạo ra giá trị sử dụng thì không phải tài sản đầu tư, mà chỉ là một khoản vốn bị “chôn” dài hạn.
Tiêu chí nhận diện một bất động sản “giá trị thật”
Trong giai đoạn thị trường bước vào quá trình thanh lọc, “giá trị thật” trở thành thước đo quan trọng hơn mức giá chào bán. Theo nhận định của các đơn vị nghiên cứu như DKRA Group và Savills Việt Nam, dòng tiền đầu tư đang rời xa các sản phẩm mang tính đầu cơ, để tìm đến những bất động sản có thể nhìn thấy – kiểm chứng – sử dụng được ngay, thay vì chỉ tồn tại trên kỳ vọng tăng giá.
Yếu tố cốt lõi đầu tiên chính là pháp lý hoàn chỉnh. Một nền đất có sổ hồng riêng từng nền, đủ điều kiện sang tên ngay, luôn có giá trị vượt trội so với các sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý. Trong bối cảnh pháp luật đất đai ngày càng siết chặt, pháp lý không chỉ là sự an tâm cho người mua, mà còn quyết định khả năng lưu thông và thanh khoản của tài sản trong tương lai.
Tiếp theo là hạ tầng hiện hữu, yếu tố phản ánh giá trị sử dụng thực. Những khu đất đã có đường nhựa, điện – nước vận hành, không gian sống hình thành rõ nét sẽ tạo ra giá trị ngay từ thời điểm sở hữu. Ngược lại, hạ tầng chỉ nằm trên quy hoạch hoặc phụ thuộc vào tiến độ triển khai luôn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt trong giai đoạn thị trường chưa phục hồi mạnh.
Cuối cùng, một bất động sản chỉ được xem là “giá trị thật” khi mức giá phản ánh đúng khả năng khai thác và bối cảnh phát triển khu vực. Những sản phẩm nằm trong dòng chảy đô thị hóa – công nghiệp hóa, có nhu cầu ở và sử dụng thực, sẽ duy trì giá trị ổn định và bền vững hơn so với các sản phẩm chỉ trông chờ vào những đợt sốt đất ngắn hạn.
Sài Gòn Land 2: Khi mức giá 680 triệu phản ánh cấu trúc giá trị, không phải sự “giảm giá”
Từ những tiêu chí về pháp lý, hạ tầng và khả năng sử dụng thực tế, có thể thấy rằng không phải sản phẩm nào có mức giá thấp cũng tiềm ẩn rủi ro. Ngược lại, trong một số trường hợp, mức giá vừa tầm lại được hình thành từ cách tiếp cận thận trọng của chủ đầu tư và cấu trúc giá trị rõ ràng. Sài Gòn Land 2 là một ví dụ điển hình cho nhóm sản phẩm này, nơi mức giá 680 triệu không xuất phát từ việc cắt giảm tiêu chuẩn, mà từ việc tối ưu hóa trên nền tảng đã hoàn thiện.
Yếu tố đầu tiên cần nhìn nhận một cách khách quan là pháp lý. Dự án đã và đang trao sổ hồng riêng từng nền, cho phép người mua hoàn tất quyền sở hữu ngay sau giao dịch. Trong bối cảnh nhiều dự án đất nền vẫn phải chờ đợi thủ tục kéo dài, hoặc phụ thuộc vào cam kết trong tương lai, việc cầm sổ ngay giúp nhà đầu tư chủ động hoàn toàn về tài sản, từ giữ lâu dài, chuyển nhượng cho đến thế chấp. Đây cũng chính là lý do vì sao những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh thường giữ giá tốt hơn, ngay cả khi thị trường biến động.
Xét về hạ tầng, Sài Gòn Land 2 không nằm trong nhóm dự án bán theo “kỳ vọng hình thành”, mà được phát triển trên quỹ đất 18,83ha với 936 nền, quy hoạch đồng bộ, đường nội khu rộng từ 13m đến 33m, hệ thống điện âm – nước máy đạt chuẩn đã vận hành. Việc hạ tầng đã hiện hữu giúp người mua có thể đánh giá trực tiếp chất lượng dự án, thay vì phải đặt niềm tin vào tiến độ hoặc kế hoạch triển khai trong nhiều năm.
Ở góc độ vị trí, dự án nằm trên trục DH619 – phường Long Nguyên, kết nối thuận lợi với Quốc lộ 13, Vành đai 4 và trục Mỹ Phước – Tân Vạn, đồng thời liền kề các khu công nghiệp lớn như Mỹ Phước, Bàu Bàng, Rạch Bắp. Đây là khu vực đang vận hành thực tế với dòng lao động ổn định, nhu cầu ở và khai thác có thật, chứ không chỉ là kỳ vọng trên bản đồ quy hoạch. Chính yếu tố này tạo ra nền tảng cho giá trị sử dụng và thanh khoản dài hạn của đất nền.
Từ những yếu tố trên, có thể thấy mức giá 680 triệu tại Sài Gòn Land 2 không phải là “giá rẻ để thu hút”, mà là giá được hình thành trên cơ sở đã hoàn thiện pháp lý, hạ tầng và vị trí. Trong bối cảnh thị trường đang ưu tiên sự an toàn và minh bạch, những sản phẩm như vậy thường không gây chú ý bằng các lời chào mời “giá sốc”, nhưng lại phù hợp với nhóm nhà đầu tư dài hạn – những người đặt câu hỏi về giữ giá, sử dụng được và thanh khoản thực, thay vì chỉ chạy theo chu kỳ tăng nóng ngắn hạn.
